摘要：
“2022/2023中国城市规划年会”于9月23日-25日在武汉举行。东北财经大学国民经济工程实验室主任周天勇出席并演讲。 周天勇指出，当下我国经济面临着几个难题：一是就业... “2022/2023中国城市规划年会”于9月23日-25日在武汉举行。东北财经大学国民经济工程实验室主任周天勇出席并演讲。
周天勇指出，当下我国经济面临着几个难题：一是就业机会还需要扩张和恢复；二是居民收入水平有待于提高；三是内需8月份虽有回暖，但是投资和消费仍觉得乏力；四是，国际直接投资和对外出口等占GDP比例在下降，外需不存在着很大的不确定性；五是还有一个比较大的问题，房地产债务，地方债务，大的投资基金债务和各类三角债脆弱，使金融体系和国民经济安全方面面临着大的风险。
周天勇指出，我国经济后30年增长的重要动能是土地和房屋的资产化和调水增地。
周天勇还指出了土地规划出现的一个现象。他认为，超高层住宅把人们的生活方式立体化，导致外卖、滴滴、快递等平台经济在我国迅速发展。“因为人在高楼上，不愿意下去，而且下去也没有空间，再围墙一围，保安一搞，人家旁边搞商业就把墙拆了，坏了”。
周天勇说，“一个数据今年看到了（我）大吃一惊，总共就业劳动力7亿人，网约司机，送外卖，快递哥这三项就业就8400万人，占到总人口的14%，再加上保安，我们也是保安大国，其他国家没有那么多保安，保安太多了，估计2、3千万保安，保安加上这种就业的一块1亿多人，为什么？人们世世代代代平面化的生活方式，被硬性改成了立体式的。这就是规划建设上最大的一个失败。当然，这不是规划部门造成的，根本原因是土地计划体制”。
周天勇认为，“私人建房”可以抑制上述扭曲的、生活立体化的形成。“私人建房是平面化，合作建房顶多两三层，都给放开了，（如果是）房地产一条道就完蛋了，价格又贵”。
周天勇指出，现在国有土地基本上不能交易，是一个很麻烦的问题。“前几天出了九部委文件要鼓励、干部，离退休干部到农村去，地的交易，房屋交易不放开，是没人下去的，20个部委的文件都没用”。
“这点资产不放开，只是居住权给你十年，十年谁去装修，装修房屋还没旧我就得走，是吧？”，他反问道。
据其测算，全国耕地、草地、林地、园地到建设用地，农村的宅基地，其他建设用地，原来乡镇企业的用地，加上城里产业园区的空地，所有的可交易土地加起来，“拿影子价格评估大概1600万亿”。
以下为演讲实录：
刚才听许险峰总经理的演讲，了解到在城市规划领域中，智慧、智能、信息技术进展很大，也值得像我做经济研究的学者认真学习。我今天主要是讲，城乡规划与土地和房屋的市场化配置和土地房屋资源资产化改革有着密切的关系。土地和房屋体制改革，从90年代起给中国经济注入了中国特有的增长动能。而未来我们要获得经济新的增长动能，离不开土地要素进一步的市场化改革，也离不开城乡土地和农村宅院等资源的资产化改革。与之配合，城乡规划功能和本身机制体制也需要进行市场化方向的调整。
我觉得规划在改革发展当中发挥着重要的作用，与中国的发展同步也获得了30年左右的成长。当下中国经济面临着几个难题：一是就业机会还需要扩张和恢复；二是居民收入水平有待于提高；三是办需求8月份虽有回暖，但是投资和消费仍觉得乏力；四是，国际直接投资和对外出口等占GDP比例在下降，外需不存在着很大的不确定性；五是还有一个比较大的问题，房地产债务，地方债务，大的投资基金债务和各类三角债脆弱，使金融体系和国民经济安全方面面临着大的风险。
土地房屋资产化改革与规划发展黄金30年
下面我们通过PPT展示来看规划与经济增长有什么关系？整个工业化市场，城市化市场化，全球化的过程，其实就是资源配置的不断变化，地面不断建设，土地建筑也不断地改变用途，建筑物处于不断更新的过程。除了人员、资金和物资可以流动，土地和房屋等建筑是固定的，然而其价值必须得流动，才能通过交易和市场调节，在不同的居民、企业和行业之间进行重新配置。一方面，城市规划需要将土地资源利用和设施房屋建设好规划好，管理好，各归所用。另外一方面人口分布，年龄结构，产业结构，技术迭代，经济和社会等等在不断地变化，土地设施和房屋用途不是一成不变，而是变化速度在加快。变化就发展，固定不变发展就停止了。所以我觉得，经常听到“一张规划绘到底，规划蓝图管百年”的说法，可能还是有问题的。土地的有些用途需要随时进行调整，才能资源优化配置，才能经济结构转换，才能提高使用效率。
20世纪80年代，经济增长奇迹主要来自于劳动力，资本要素使用和配置体制的改革，包括农业农村土地使用的放开，就是说你可以自己种自己的地。在计划经济体制中，城乡土地建设规划，包括建筑安装设计，都是计划调节的工具。因而，规划的功能和体制，很容易带上计划经济的色彩。
从20世纪90年代到21世纪的第二个10年，房地产改革为什么给经济和城乡规划行业提供了一个发展的黄金期？起码有四点。
首先，工业化和市场化，需要工厂的建设。乡镇企业的兴起，其实乡镇企业当时是乱占地，但是我看了一下经济数据，大概在80年代初的时候，它的乡镇企业创造的GDP只占3%点多，但是到2023年占到22%，整个国家的GDP，实际上就是乱开放乱占地引起的，散乱，是不是五小这一类。包括城市市场化企业的兴起发展，国有企业放权让利扩大生产，都需要土地。这种需求是市场化过程中的土地需求。工业利用土地规划，提到了重要的地位。
其次，还有一个20世纪90年代土地有偿利用，土地资源资产化，特别进入是21世纪，地方政府加速了城市规划和建设的步伐。就是1992年土地协议出让开始，到1998年正规，到2004年招牌挂，这是一个比较大的改革。原来土地在经济学上，经济是零价格资产，就是生产资料，突然有一天政府要卖了，就发生比较大的现金收入流动和财富化过程。
再次，就是后期的住宅商品化改革，促进了房地产的大发展，其中的居住社区规划建设很重要。我觉得我们可能都很熟悉，像我这个岁数，单位分的筒子楼，就是生活资料，不是财富，某一天分的两室一厅，你交800块钱商品化了，就财富化了。财富化不出售的资产溢值表现不出来，最后有一天突然学区房一交易，每平方10万块钱，收入的地方要收到一笔钱，卖房子的，买房子要支出一笔，所以发生了一个财富的，经济学上讲移动了，所以在整个生产函数里扔到了余值，因为不是生产出来的。待会用数据来说，其实有场地用，二手房交易带来了很大的经济增长，90年代启动，到21世纪的头十年加入WTO叠加，那么强劲地推动了经济增长，这十年平均在11左右，GDP的增长速度，我们出口大概是在2006年的时候达到出口这部分占GDP的总值35.6%，现在下降到20%了，所以形成GDP下行的压力。
第四，就是工业化和城市化，特别是生产力的发展，需要交通能源等基地设施的建设，也需要行业土地利用规模和建设。
21世纪第二个十年，土地资产化和楼宇建设，这是房地产开发，经济初期强，中期强，加上政府的城建，水利，交通，能源公共基础设施建设，房地产，工商企业的建设，给行业带来了至少30年的黄金期。到后期下落，到21世纪第三个十年就熄火过剩，也形成了严重的债务。
通过这些可以看出来，绿的线是劳动力和资本形成的经济增长，资产化配置效率提高，红的是配置资产化溢值部分，土地溢值遍边际增量的GDP…，增长的比例很大，就是这个意思，我觉得为什么把土地和房屋，就是提出来，你看前面是几乎不管土地和房屋，后面增长大部分来自土地和房屋，蓝的增长线下来了。所以整个经济增长实际那几年，城市规划和设计都和土地有关，都和建设有关。是吧？那么我们怎么解决这个问题？刚才讲我们在解决五个难点的时候，推进土地房屋的进一步资产化和市场化，有什么作用？规划设计有什么机遇。
后30年增长的重要动能是土地和房屋的资产化和调水增地
这是我们做的历史的核算，城市住宅资产化溢值带来的比例，土地资产化出让溢值，土地出让资产溢值贡献比，这边是占多少，那边是绝对额，形成产出的绝对额。一般的市场经济国家，从开始就是土地是交易的，没有说不是资产。突然有一天把城市的住宅开关打开了，做了一套整个运算系统，对土地和房屋资产化，就是开关变量，开了，就从0到市场值的财富溢值，不展开就是生活资料，农村房屋就是生活资料，没有价值，买都是非法的，所以开关变量就是关闭的。这是历史，也就是说我们把土地出让开关打开，还有城镇住宅的开关打开，我们带来这么一些经济增长，带来产出。我们来看，未来如果继续打开开关会怎么样？如果土地要素市场化的话，我们比如2024年打开，打开这个开关变量，土地可以交易了，可以定价了，可以是资产了。那么它的配置的改善，比如原来这个地方闲置率很高，我一交易提高效益，提高生产效益，这些土地，比如国有的土地都闲置在那里，法律纠纷的土地，都不让交易就不能盘活，如果盘活生产效率提高的话，在未来十几年来可以每年带来0.66%的新的经济增长潜能。
第二个就是城乡土地宅院全部资产化，能不能把开关全部打开？如果全部打开的话，你看这个力量很大，溢值额很大，比如说农村的土地让你交易了，农业用地假如说是10万块钱，一下子就可以，但不是说所有的土地去交易，而是有一定的交易率。比如说今年耕地交易率千分之三，我们有19亿亩耕地，量非常大。你说农村的住宅，比如说今年是千分之五，因为有很多农村的住宅，年轻人跑到城里了，老人去世了，那个土地也不让你交易，就不能形成财富，没有价值。但是某一天，我可以交易了，有可能就是说有一些村子比较好的，是吧？文化、古村落、交通比较方便的城郊村落，就去买，买了就增加，这块既不是生产出来的，就是因为过去不让它交易，没有价值，不是财富。忽然让他交易就变成了财富，所以你看劲很大，在十几年新增长产能1.15。另外我们看土地，能不能调水增加土地，既增加土地投入的要素，生产侧，又可以作为资产，所以带来的增长潜能是0.41，我们想一个办法，对吧？所以房屋土地的改革就是把这个开关打开，市场化和调水增地全部加起来，可以带来2.21的增长潜能，为什么说这个事？是最大的增长潜能，不涉及土地和房屋，未来。你看我们假定经济加上自然增长的2.1，中位数增长是5.5，假定，测算过最低的最高的，那么5.5的话，你看你改革占的就是33了，改革占总的增长，调水压力就是41了，如果光算改革带来的这部分增长，比例更大，要把资本和劳动获得的新增长，把它也要算进来，但是土地和房屋是大头。所以规划为什么重要？规划土地用途，要让它交易，不能不让它交易。
中国二元体制增长中土地和房屋的内生计算
未来改革和增长的格局是什么？通过市场化配置改革盘活闲置浪费低利用房地要，我们把它叫做体制性剩余。中国的经济增长，我在大学，研究生学习都是学习引进来的教科书，教科书比较著名的模型，索洛增长模型，乔根森模型，哈罗德-多玛模型等等。劳动投多少，资本投多少有多少增长。不能说明中国的增长问题是体制引起的。增长不理想，低效率也是体制引起，某一天增长快了也是改革开放引起，体制引起，但是这个体制怎么把它变成一个内生定量，经济学界一直没有解决这个问题。因为我退休以后就到了东北财经大学建了一个机构，我们来研究研究试探这个，去年整个体制就完善了，整个基础逻辑核算的这些测算仿真系统基本上都建完了。其实一个道理是什么？把原来的模型改成闸口模型，原来是流量，流过去多少，产出多少，是这种经济模型，但是体制和渠道上设很多闸口，闸口怎么测算？比如说我举个例子，你们一听就明白。就是说比如说标准国家，样本国家，我们这种GDP国家的农业就业比例标准值去年是多少？现在农业就业率劳动占总就业劳动力的比例是多少？我们把它视为由于你计划生育造成14%的闸口。从生产侧，分配侧，需求侧都可以做闸口侧，标准值和扭曲值茬口。国有企业的起来平均…五到一这个就是一个闸口，就是因为流出来的效率不行，所以我们用这个生产侧把所有的闸口变量塞到生产函数里，中间就是分配表达函数，在居民收入应当是65%，但我们是43%，相减就是一个闸口，就是因为你的体制把居民的钱弄到别的地方去。因为从生产到分配，分配又到支出，支出还有许多闸口，比如说房价收入比就是一个闸口变量，标准值多少，你的值多少？标准值是6块钱，你是11块钱，老百姓就多支付了5块钱，你从他口袋掏出来5块钱。比如说政府民生支出应当是20%，你只出了5%，本来应当你出的钱又从老百姓袋里拿出5块钱，消费怎么上去？去年居民消费支出占GDP比例只有28%，世界上一般在50%—60%，有的国家都达到70%。所以就生产过剩了，东西卖不出去，我们建立了一个…经济运行体系来测算这个事。所以土地在这里面非常重要。通过可交易，可定价推动无价格的城乡土地和农村宅院资产化改革获得财富溢值的增长潜能。要让城郊，农村劳动力要素与土地和宅院要素相结合，创业经营形成生产和服务新的增长潜能。农村，农民就是土地，就是房屋，没有科教这些东西，不让他和土地结合哪有生产力，猪不让养，鸡也不让养，怎么来生产力？农业粮食还是亏损的。所以我觉得这个非常重要，涉及到土地管理，用途规划和控制问题，这是第三条。第四条要让城郊和农村的人口获得资产溢值的财产性收入。大家看了城市居民财产性收入占整个收入，整个收入中如果占12%左右，农村很低很低，差距太大了。农民几乎没有财产性放开的收入。要放开私人建房，合作建房，房地产企业转型，政府提供低价房和廉租房。农民工流动人口居住的成本，我一直说不要城中村，让他慢慢改造，不要大拆大建租房成本上来了，劳动力贵了，产业就流出了。企业政府一方面把房价搞得很高，另一方面产业制造没有。
超高住宅立体居住• 数字配置交易平台•网约送餐快递保安
你们都是搞规划的，我从经济学者的视角观察，韩国5千万人，10万平方公里，你说它的地才多大？但绝对没有30几层的住宅，都是平面化的，都是2层，像日本东京很多都是一户宅。这个高层居住在经济上思考改变了一个什么？它把平面经济改成了立体经济，记住是生活方式的立体化。你比如说2层，1层，3层，公寓也就四五层，而且公寓很少。人们到街上散步，购物，社交是平面化。但是现在30多层，40多层，甚至有些住宅50多层，把生活方式立体化，立体化造成一个什么？就是外卖，滴滴，快递，这种平台经济在中国发展得非常典型。因为人在高楼上，不愿意下去，而且下去也没有空间，再围墙一围，保安一搞，人家旁边搞商业就把墙拆了，坏了。一个数据今年看到了大吃一惊，总共就业劳动力7亿人，网约司机，送外卖，快递哥这三项就业就8400万人，占到总人口的14%，再加上保安，我们也是保安大国，其他国家没有那么多保安，保安太多了，估计2、3千万保安，保安加上这种就业的一块1亿多人，为什么？人们世世代代代平面化的生活方式，被硬性改成了立体式的。这就是规划建设上最大的一个失败。当然，这不是规划部门造成的，根本原因是土地计划体制。我从一个经济学者去观察就业，产业的时候，发现这么大一个问题。
曾经有一个记者采访我，我还专门讲了，我说这个是什么原因形成的，危害是什么？所以我觉得其实私人建房就抑制了立体经济的形成，这种扭曲的。私人建房是平面化，合作建房顶多两三层，都给放开了，房地产一条道就完蛋了，价格又贵。国际上占到60%，我们是20%多，土地供应少了，就超高层，把整个经济生态改变了。
房地产资产价格缩水•房地生活生产资料•债务货币巨大风险
另外一个问题，就是未来中国的GDP资产货币债务之间的均衡表达，就是GDP资产及价格等于货币乘以其周转速度公式。20世纪90年代起的30余年，我们正是用土地流量和楼宇存量资产保持了经济的稳定，1998年消费物价突然就下来了。货币跑到土地和房屋上了，现在城镇住宅资产400万亿，楼宇，商业与写字楼150万亿，现在关键是什么？城镇住宅和其他楼宇价格肯定会持续缩水，这是比较麻烦的一个事情。现在国有土地基本上不能交易，比如说一个国有企业是不行了，其土地不让交易，要重新交给自然资源局去垄断出让。农村住宅也不让交易，几乎所有的城乡土地都不能交易，都不是资产，这是一个很麻烦的问题。前几天出了九部委文件要鼓励、干部，离退休干部到农村去，地的交易，房屋交易不放开，是没人下去的，20个部委的文件都没用。非得把这点资产不放开，你只是居住权给你十年，十年谁去装修，装修房屋还没旧我就得走，是吧？所以现在是什么？但是我们测算有一个问题，我们用影子价格评估了一下，全国耕地草地林地园地到建设用地，农村的宅基地，其他建设用地，原来乡镇企业的用地，现在废弃的也挺多，加上城里产业园区空的，所有的可交易土地加起来，拿影子价格评估大概1600万亿，你把开关大，你的债务体系是安全的。资产里最好的资产是土地和房屋，人力资产没有办法抵押，你说我很厉害，抵押给银行，银行不干。芯片这块迭代速度太快，今天买的手机，明天再卖就不值钱，商业票据波动性很大，最好的资产是什么？就是土地，永不磨损，房屋七八十年，造得好年限就长，欧洲房屋几百年都在。
把土地和房屋想开了要放出来。其不作为资产放出来，未来肯定是货币增长速度快于GDP增长速度，债务增长速度大于货币增长速度。现在房地产队伍趋弱，地方60多万亿地方债，还有大基金，也是一两万亿都造出坏账，加上未来养老的债务。中央财政2013年补8千万调过去，去年调到24000亿，每年都增加，不够。养老债务越来越大，问题债务链断不断？金融体系断不断，货币能不能稳定住，非得弄成土地，瓦块，非得不变成财务资产这是比较麻烦和危险的。我们一直在提这个事，是吧？我们是从技术方面，我这个为什么去了以后把它叫工程，我们工程实验室就是从技术方面，经济扭转方面讲道理，不从政治上讲道理，从经济上，这个东西最后能不能转崩溃了。最后还是要相信规律，相信科学，相信实际的经济循环。
规划的未来和机制及功能的转型
所以我对未来建设的一个判断，交通能源传统水利工程，基础设施建设，已经过剩和超前。这部分肯定就都没了，越来越少了。可能调水和全国水网建设可能会持续十年，而且今年投资加大，高铁这类资金在建设下降。城市基础设施，特别是地下综合管网的这些东西可能在加大。跨区域的交通水运大工程建设还有，比如说像你能不能把松花江搞个运河，东北水网建设这类大工程，可能这几年会出台。
因为它是什么？调水增地，我们从经济学的角度来看是挺核算的，为什么？水利工程，几千年都能用，像都江堰用了2千年都没事，还在用，那个成本几乎就没了，所以调水可以调，但是要让它尽量自流，不要抽水，消耗能源那种，要让它尽量自流，再加上增地，你把它分开，园地搞7千万亩，耕地增加5亿亩，建设用地增加5亿亩，然后发行长期国债可以把这个事解决，而且是最好的资产。
所以我个人感觉，整个交通水运，整个水网的建设可能要调水增地，我国的国土利用率，你们都是搞地理规划，美国的国土利用率86，欧洲比美国还高，比如说印度的耕地面积25亿亩，我们960万平方公里才19亿亩，说明还有很大的潜力可以去搞耕地，如果调水的话，没有水也不行，粮食也上不去，盐碱地，干旱，滩涂地，地还是有的是，我们调水，我再说一个调水的插曲，美国，加拿大，澳大利亚，俄罗斯，巴基斯坦，印度，欧洲调水量人均100到500立方米，我们调水，南水北调调过来的水，可能10立方米都不到，调水还有很大潜力，你是人口大国，但不是调水大国，不是水利大国，不是水利强国。
你把地和水结合起来，还有增长潜能，所以我觉得未来这些，还有从大拆大建应当保留一些城中村，这类业主提升，政府协同配一点建设，这种办法去改造城中村。…我们节约耕地，实际上整个城市建设把耕地占光了，我觉得这些都是，就是机制可能还是有问题。从超高层，立体式就业逐步转低层居住，街区开放的平面实体经济转变，规划一定要向平面经济努力，不是再搞更多的高楼，而且把高楼我想，对建设不太熟悉，30多层，40多层建筑寿命多长，拆的时候怎么办？这个成本是很大的难题。
更多的规划设计为政府服务类型也要转型，政府需要的规划设计产品不再是经济技术评价和空间布局，安排用途，设计等图纸，而是我这里有多少有效资产，广州规划院在算这里到底有多少资产，公共资产多少，经济资产多少？可以稳定债务，因为当地有一个稳定债务的问题，资产，资产化改革会溢值多少，对经济增长有多大动能，因为马上十五五就要开始了，我们的规划提高，你要帮助政府想这些问题，你不再是搞一个空间规划，而且要经济增长，老百姓的收入，这些都要含在，刚才说土地和房屋都有非常大的关系，因此我们在考虑规划的时候一定要，我今天来，如果你们今天算不清楚，我们给你们算，因为我们也有一套算法，算力，模型，这个我们是长项。
可以给农民，给政府，给企业带来多少收入？如果在规划上想着市场化的角度，我估计上面慢慢会接受这个意见，因为我刚才讲了，最后别到那儿就没办法了。货币稳定不了，债务稳定不了，整个金融链又断裂了，不搞这个怎么办？不能老这样，总出来问题。
如果从大拆大建过渡到更新改造，什么方式，成本和收益，如何形成居住生活和创业就业的平面经济形态。全区有多少公共，准公共和经营土地房屋资产，这个是规划可以提供给政府。
规划设计内容的市场化转型。最近数字经济要列到会计科目里，列到资产表里，比如说北交所得到指令，数据资产可以在上市的时候进行核算加进去，你说你们积累了这么多数据，搞了30年规划，土地空间，怎么把它转为资产，转变为资产，怎么能获得收益，这个我觉得是一个，不仅是要建立信息智慧平台，而是要把我们的资产，我们的数据资产算进去，就是我们特别掌握的自己的数据怎么变成资产？怎么能使它有收益，我觉得可能是一个，你们的可课题。
随着资产化改革，私人和企业市场会兴起。市场服务的多元化，如大型企业，大型金融机构是不是可以给他们提供咨询和研究。规划设计市场向相关的数字化市场转型，传统债权能不能转股权，转其他资产，我能收回，地方政府欠了规划院一大笔钱，欠太多了，能不能还上不一定，都赖帐，其他有资产给我得了，我不能形成烂账，这个是规划设计院要注意的问题，经济学叫止损，保存资产，控制风险。你说我账上应收款那么多没用，你的债权没用，你要不及时处理，变现成别的东西，另外就是服务回款的路径设计，…他说原来规划设计部门没南北风道设计，又得重新弄，把高温的降下来，冷的时候把暖的回流，这个楼的能耗就降下来了。我就问，第一，如果电所说上个月给一亿千，一下变8千万，供电所能不能干，他说是地方政府压着要降碳，总书记讲了这个利益链可以打破，我说供电所怎么给你钱，你省下来的，他说一定要这么绑着，回落，你按照过去先把电费交给我，交给我，我来把省下的钱再进行分配，我去交电费，要不然根本拿不到这个钱，所以我觉得一种服务怎么设计，把钱拿回来的这种机制是非常重要的，要不然做了一堆活钱不给你，这是挺麻烦的一个事。再一个和能源企业，数据公司，运算公司捆绑起来做市场。我虽然是一个学者，国家信息中心有一个景气分析，中间是一个结构模型，还有一个仿真平台，主要是为国家服务，不是为地区服务，地区要搞这么一个东西，广东到外地搞，其他省搞还不认，说你是广东的经济数据运算公司，所以我觉得，意思是什么？区域经济大数据运算，不是说谁都能做，私营企业做不了，地方学校做不了，只有你跟上面也有，也可以做。今天说的是什么？如果有合作机会可以做这个事，捆绑起来。
再一个规划设计院转型，未来的市场布局。重视自己多年的规划设计积累，适应数字化生产，把它变成数据资产，数据资产要有收益，一是对方觉得有价格，如高频数据资产，分析形成的数据资产，二是目前已经规定数据可以进入资产表，数据生存要平台化，只有平台化才能收益递增，平台可以赶100只羊，持续稳定，应当寻求这种项目。
谢谢。