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来源：中国经营报 本报记者 方超 张家振 上海报道 在提振楼市消费、加速存量去化的“银十”，各地土拍市场运行状况亦备受关注。 10月24~25日，上海市第三批次集中... 来源：中国经营报
本报记者 方超 张家振 上海报道
在提振楼市消费、加速存量去化的“银十”，各地土拍市场运行状况亦备受关注。
10月24~25日，上海市第三批次集中供地第二轮土拍落下帷幕，所推10宗地块均成功出让。其中，4宗进入摇号阶段，2宗溢价成交，另有4宗底价成交，土地出让总金额达到478.8亿元。
据了解，在上述土拍“大战”中，最受关注的是有2023年内“上海新地王”之称的徐汇区龙华街道地块。该地块最终被上海龙华建设发展有限公司、中海企业发展集团有限公司组成的中海地产、上海西岸联合体以底价摘得，总价超240亿元。
不过，在房地产业内人士看来，上海市和江苏省苏州市等地近期土拍整体热度并不及以前。如10月18日举行的苏州土拍，超过7成地块以底价成交。在土拍市场热度有所下降之时，安徽省合肥市、福建省厦门市等多座房地产热点城市土拍规则迎来调整，不再限制地价，被外界解读为土拍市场或重回“价高者得”时代。
“从统计数据来看，核心城市的土地月度成交面积一直处于持续回落的状态。”58安居客研究院研究总监陆骑麟向《中国经营报》记者表示，“在多数城市土地市场低迷的情况之下，取消土地拍卖中的地价限制措施的城市也会越来越多。”
央国企联手拿下“新地王”
拍出总价超240亿元的“新地王”，让上海市第三批次集中供地第二轮土拍热度显著提升。
10月24日，由中海地产、上海西岸联合体组成的央国企军团以底价240.16亿元竞得徐汇区龙华街道地块。超过240亿元的成交价，不仅让该地块成为2023年年内的“上海新地王”，也成为上海市自2021年以来成交价最高的地块。
规划资料显示，上述地块为徐汇区西岸数智中心地块。据上海土地市场网信息，该地块规划用途为“科研设计用地、商业用地、办公楼、居住用地、租赁住房”，建筑面积总量达67.3万平方米。
“徐汇区龙华街道地块土地体量实在太大，不是一家企业就有实力能拿下的。”上海中原地产分析师卢文曦向记者介绍，该地块出让条件比较苛刻、要求较高，“只能由有实力的央国企来操盘”。
公开资料显示，对于中海地产而言，摘得徐汇区龙华街道地块，是其自2020年陷入上海北外滩地块“围标事件”风波3年来，首次在上海市土地市场公开拿地。
而拿地联合体中的另一家企业上海龙华建设发展有限公司全资大股东上海西岸开发（集团）有限公司实控人为上海市徐汇区国资委。
除徐汇区龙华街道地块关注度较高外，上海市此次推出的其他地块也均顺利成交。
记者梳理发现，在其余9宗成交地块中，有4宗地块进入摇号环节，2宗地块溢价成交，3宗地块底价成交。其中，华润置地以底价69.996亿元拿下宝山区大场地块，而华发股份以17.33亿元摘得青浦区赵巷地块。
在业内人士看来，上海市本轮土拍几乎被央国企“包场”。克而瑞研究中心直言：“结合参拍房企来看，央国企主力地位确实更加凸显。保利集团参拍地块达到10宗，象屿地产、招商蛇口各参与9宗，越秀地产也参与6宗地块的竞拍，这几家是本次土拍中参拍最为积极的房企”。
“本轮土拍参拍者仍以央国企为主，仅美的置业、天安地产两家民企参与，但均未能拿地。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析认为，10宗地块均由央国企竞得，象屿地产、建发集团、招商蛇口等深耕上海的央国企均有所斩获。
多城土拍市场有待回暖
成交地块被央国企“包场”，也是上海市土拍市场热度有所下滑的真实反映。
从溢价率角度而言，上海市2023年第一批次集中供地的土拍溢价率为7.30%，第二批次两轮土拍溢价率分别为7.80%、8.14%，而10月上旬举行的第三批次第一轮土拍溢价率为6.67%，本轮土拍溢价率仅为2.34%，创下今年以来最低。
从参拍房企数量层面观察，上海市此轮土拍参拍房企数量也有所减少。具体来看，除了吸引24家房企参拍的青浦区赵巷地块外，多宗地块参拍房企数量不到10家。其中，徐汇区龙华街道地块、宝山区大场地块、浦东新区祝桥和合庆地块都仅有一家房企或联合体参与报名。
除上海市外，不少城市近期的土拍热度亦有所回落。以苏州市为例，10月18日，苏州市举行2023年第六批次集中供地。据中指研究院统计数据，此轮土拍共推出12宗地块，除一宗地块延期出让外，其余地块中仅有1宗触及封顶价、2宗溢价成交，其余8宗地块均为底价成交。
“除个别城市个别地块出现溢价外，多数城市的地方平台或者是国企托底拿地的情况仍然严重，底价拿地依旧是主流。”陆骑麟向记者表示，从统计数据来看，核心城市土地月度成交面积一直处于持续回落的状态。
“主要还是与当前楼市低迷相关，新房成交跌幅也持续处于扩大的状态。” 在陆骑麟看来，“在住房成交不足的情况下，部分房企因资金紧张无力拿地，部分房企在全力保交付的情况下，也没必要持续增加土地储备。”
“销售端恢复程度仍直接影响土拍市场情绪变化。在8月份多地出台楼市新政后，重点城市加快优化调整房地产限购、限贷等政策，在销售尚未持续、实质性转暖下，全国土地市场整体仍低位运行。”中指研究院企业研究总监刘水表示。
取消地价限制渐成趋势
在多地土拍市场低位运行的情形下，土拍规则调整，特别是不再限制地价、恢复“价高者得”正成为新趋势。
10月11日，合肥土地市场网刊登的《公告》（合自然资规公告[2023]25号）》指出：“本次公告地块采取拍卖方式，即竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。”
而在合肥市今年8月发布的《公告》还显示：“本次公告地块采取‘投报高品质住宅方案’的竞买方式，即‘价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号’的竞买方式”。
在业内人士看来，合肥市新土拍规则将不再限制土地出让上限价格，对于房企而言，参拍地块将变为“价高者得”。此外，厦门市、济南市、成都市等近期也纷纷发布公告，对此前的土拍规则进行调整，同样提出部分地块将不再限制土地出让上限价格。
另据媒体报道，早在今年9月底，自然资源部已向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制”“建议取消远郊区容积率1.0限制”等。
“房地产市场行政性限制政策较多，如限房价、限地价、限购、限售等。因此，在相关部门多次提及取消非市场化限制性政策的大背景之下，自然资源部此次提出的‘取消土地拍卖中的地价限制’也显得与时俱进。”陆骑麟分析认为。
“取消土拍限价规则的城市，往往都是楼市运行状况不太乐观的地方。”卢文曦表示，限价措施限制了楼市上涨空间和预期，对购房者置业决策会有所影响，但取消土拍限价的意义很明确，能够给外界更多的想象空间。
尽管目前全国土拍市场热度尚未回升至合理区间，但在卢文曦看来，一线城市不会很快取消土拍限价规则。“一线城市核心区域的土地较为稀缺，如果相关政策‘松绑’太快，会有新矛盾凸显出来。”
陆骑麟也告诉记者：“对于上海市等一线城市而言，在限地价的同时还存在限房价的情况，即使是在取消地价限制的情况下，楼市也不会出现高溢价，因此取消限价的意义不大。”
“对于优质企业来说，土拍规则调整后，凭实力拿地的机会更大了”，某头部房企上海区域负责人向记者表示，“从今年以来的投资态势来看，肯定是希望大家都能凭实力拿地，这样我们就会有更多的拿地机会。”
“部分核心城市一旦出让一些高品质地块，极有可能会出现房企‘抢地’的情况，从而带动土地市场复苏。此举利好购房者对未来的预期，从而改变当前楼市预期悲观的情况，也有利于助推楼市回暖。”陆骑麟表示。