摘要：
“认房不认贷”激活北京二手房成交。根据北京住建委官方数据显示，9月份北京市二手住宅网签量为14262套，环比增幅较大，其中，9月1日至27日，北京二手房成交12658套，比8月... “认房不认贷”激活北京二手房成交。根据北京住建委官方数据显示，9月份北京市二手住宅网签量为14262套，环比增幅较大，其中，9月1日至27日，北京二手房成交12658套，比8月同期上涨45%，和去年9月同期相比上涨11%。实施“认房不认贷”政策后，北京二手房成交量和8月相比增长明显。
展望未来走势，业内人士指出，新政后市场成交的升温将是一个相对缓慢的过程，预计年底前北京二手房市场节奏修复较为平缓，将呈现温和升温的态势。
成交量冲高后有所回落，但较8月显著升温
北京的张先生准备卖旧买新购置一套婚房，他名下的房子目前能卖185万，还清70万贷款后，还能剩下115万。在新政之前，如果想买400万的房子，他需要付240万的首付。“认房不认贷”政策发布后，他的首付降至140万，卖房后需要筹集的资金从125万降到了25万。因此，新政发布后，他便第一时间通过线上向经纪人咨询。9月24日，他买下了一套总价415万的83平方米两居室。
这是北京链家大兴区新芳源里店商圈经理牟少宾9月遇到的一个购房案例。在他看来，新政实施以来，带来的变化较明显。“从月度对比来看，我们门店9月线上咨询量相比8月增长了30%左右，带看量增加20%。就单个周末来说，8月第一个周末，我们店带看不到40组，但9月新政后的第一个周末，有50多组带看。”在此背景下，其门店9月成交量相比8月略有上升，不过，成交主要集中在上半月。其中一个突出的特点是，签约的“连环单”变多了，9月成交的这些客群里，有一半是“二套变首套”的。
据牟少宾观察，9月上半月，市场成交节奏明显加快，原因在于，9月第一批签约的是之前在观望但资金有限的客群，政策发布后，他们首付款压力变小，同样的首付可以买到更大面积、品质更好的房子，因此，这些客群选择快速签约。不过，这些客群消化了一些优质房源后，新的购房客群还需要时间来匹配看房，所以，下半月购房节奏有所放缓。
通州次渠商圈也不例外。据21世纪不动产润枫领尚旗舰店店长李世震介绍，新政实施后，咨询量、带看量明显增加。相比8月二手房市场，客户购买欲增强，刚需客群明显增多。此外，9月购房成交节奏明显加快，挂牌到成交约1个月，最快时挂牌到成交7天。
房山长阳商圈方面，据21世纪不动产加州水郡广场店店长刘德奎介绍，新政落地后，咨询量、带看量明显增多，主要体现在新政后的第一个周末，成交量也比之前出现小幅增长，但成交价格平稳，部分急售业主接受降价成交。
此外，据北京中原多名经纪人反馈，海淀世纪城、曙光、西山等区域情况类似，咨询量和带看量均出现上升趋势。
上下半月买卖双方心态对比明显，市场趋于理性
值得一提的是，从时间轴看来，分上下半月来看，市场表现有了较大差别。“上半月成交较活跃，因为部分购房者试图在政策变化前尽快购房。下半月开始，节奏逐渐趋缓，购房者更谨慎，等待市场稳定信号。”北京中原曙光区域绿波国际分行店长刘彦辉如是说。
市场的变化，导致购房者、业主心态随之发生变化。据李世震介绍，上半月，业主比较强势，议价空间缩小，购房者急着购买。而到了下半月，业主明显有了议价空间，有诚意的业主也愿意降价出售，而购房者的购买急迫度降温，成交节奏也明显减慢。
“9月上半月，一位购房者看好了一套三居室，与业主总价都聊好了，但因交房时间，双方产生分歧，购房者就定了另一套房子。过了一周，业主又来电话，打算做出让步卖给该客户。这样的对比可以明显感觉到9月上半月、下半月业主心态的变化。”李世震如是说。
刘德奎也表示，上半个月，成交节奏加快，诚意售房的业主大多数按原定价格出售。不过，也有些业主愿意降价迎合客群出售房产，但不急于出售的业主则报价较坚挺，甚至个别业主出现提高报价的想法。而到了下半月，成交节奏开始回归理性，成交量减少，其原因在于，一方面购房客群在上半月去化较多，另一方面，“认房不认贷”政策对于想用公积金贷款或公积金组合贷款的客群并没有影响，依然是“认房认贷”，因此，买卖双方逐步对新政预期降低，市场热度降温。
豪宅市场方面，据北京中原西山区域西山美墅馆豪宅分行店长陈丽枝介绍，9月二手房市场明显活跃很多，但目前豪宅区域成交的基本还是近期有明确购房打算的客户，大部分购房者还在持续观望，有需求但不紧迫。业主心态方面，上半月大多数看好楼市，下半月随着市场成交走向，也在降低预期。
新政激发置换需求，9月北京二手住宅网签14262套
从整体市场表现来看，来自麦田房产统计显示，新政后的首个周末，北京二手房成交量迅速走高。首个周末快速释放的成交，多是在政策落地前已多方比选、意向房源基本锁定的客户，政策宽松落地刺激其立刻下定。而随着前期高意向客户陆续成交，之后几周成交量和高峰相比有所下降。不过，市场热度和8月同期相比仍有明显提高。根据麦田房产数据显示，9月（截至27日），带看量和8月同期相比增长38%，新政利好下需求逐步释放。
业主预期也经历了一个先升后降的过程，反馈至数据层面，根据麦田房产统计显示，新政后第一个周末，调价房源中，涨价房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月相当的水平。随着市场反应逐渐清晰，业主预期逐步回归理性。
值得一提的是，新政后利好有过住房贷款记录、置换家庭名下在京唯一房产的购房群体，首付比例和贷款利率执行标准均由“二套”变“首套”。在此背景下，不少经纪人反馈，9月最明显的变化是，咨询量和带看量增加了，同时，房源挂牌量亦明显增加。北京中原世纪城区域远大上河村豪宅分行店长王玉良指出，挂牌量以中介门店为单位，目前其门店片区月均10套房源新增挂牌，总体处于历史最高位。
根据麦田房产数据统计，9月截至27日，新增挂牌房源量和8月同期相比，增加超过7成。从9月以来北京在售房源总库存量变化来看，房屋面积越小，库存增速越快；房屋楼龄越老，库存增速越快。这表明相当一部分业主想抓住本轮政策和市场机会，将持有的小户型、老房龄、位置偏远的刚需型房源置换成居住体验更好的住房。
整体成交量方面，根据北京市住建委官网数据显示，2023年9月北京市二手住宅网签量为14262套，环比增幅较大。对此，北京链家研究院分析师冷会指出，北京“认房不认贷”政策出台以来市场反应比较积极，成交量增长的同时，也促使卖方预期有所上升，但买方决策仍相对理性。
价格方面，据北京链家研究院统计，北京9月二手住房价格走势总体平稳，但从数据表现上看，出现小幅下降。对此，冷会指出，主要是受结构性因素影响，9月通州副中心以及昌平、顺义、大兴等城市发展新区成交占比明显增长，中心城区成交占比相应下降，带来全市成交均价出现结构性下降。
卖方价格预期回归理性，业内预计市场将平稳回升
在此背景下，展望10月二手房市场，不少经纪人看好10月楼市。刘德奎指出，从往年来看，“金九银十”有所淡化，但10月市场受双节影响，成交量预计会有所增加。购房意愿强烈的客群，会在长假期间出来看房、定房，诚意售房的业主，也会把握住售房的机会配合看房、签约，预计市场大概率会呈现量增价稳的态势。
不过，也有一些经纪人对后市持谨慎态度。李世震指出，10月若没有新政策出台，预计成交量会逐步降温，整体以平稳为主。业主也会更加理性，有更多议价空间，也更容易成交。购房者也会保持理性，适合自己的才会出手，预计成交周期相对9月会有所拉长。
刘彦辉也表示，10月市场走势，将受政策走向和宏观经济因素影响，预计市场将保持相对稳定，购房者会更加谨慎，成交量可能有所回落，部分观望的客群预计会在明年初释放。
麦田房产分析认为，当前北京房地产市场上的购房需求以换房为主导。相比刚需首置，改善换房考虑的因素更多，决策周期拉长。此外，对于此次新政后需要“卖一买一”的置换客户，需要先将现有房源挂牌出售后才能将需求释放，因此，新政后市场成交的升温将是一个相对缓慢的过程，预计年底前北京二手房市场节奏修复较为平缓，将呈现温和升温的态势。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 刘军